QYFG2024006
清遠市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《清遠市區(qū)
建設(shè)用地容積率管理辦法》的通知
清府辦〔2024〕11號
清遠高新區(qū)管委會，各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：
《清遠市區(qū)建設(shè)用地容積率管理辦法》已經(jīng)八屆第37次市政府常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。實施過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。
清遠市人民政府辦公室
2024年4月8日
清遠市區(qū)建設(shè)用地容積率管理辦法
第一條 為維護國土空間規(guī)劃的嚴肅性和權(quán)威性，維護土地管理的正常秩序，規(guī)范我市建設(shè)用地容積率管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》以及《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部令第7號）、住建部《建設(shè)用地容積率管理辦法》（建規(guī)〔2012〕22號）、《廣東省自然資源廳印發(fā)關(guān)于加強和改進控制性詳細規(guī)劃管理若干指導(dǎo)意見（暫行）的通知》（粵自然資發(fā)〔2021〕3號）等法律法規(guī)規(guī)章和政策的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制訂本辦法。
第二條 在清遠市轄區(qū)（清城區(qū)和清新區(qū)行政轄區(qū)范圍）以劃撥、出讓或租賃方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地的容積率管理，適用本辦法。各縣（市）建設(shè)用地容積率管理可參照本辦法執(zhí)行。
第三條 容積率是在一定用地及計容范圍內(nèi)，建筑面積總和與用地面積的比值。住宅用地容積率為住宅建筑及其便民設(shè)施的計容建筑面積之和與住宅用地總面積的比值。
第四條 清遠市區(qū)內(nèi)經(jīng)營性建設(shè)用地容積率的管理由市自然資源主管部門負責(zé)，市財政主管部門協(xié)同管理。市自然資源主管部門負責(zé)清遠市區(qū)建設(shè)項目容積率調(diào)整的組織審核及報批工作；市財政主管部門負責(zé)入庫資金的管理工作。
第五條 以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，市自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同時，同步核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。
以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市自然資源主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由市自然資源主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃核定建設(shè)用地容積率等控制性指標(biāo)，并在核發(fā)國有土地使用權(quán)劃撥決定書時，同步核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
第六條 在市區(qū)范圍內(nèi)尚未編制控制性詳細規(guī)劃的地塊，因國家、省或者地級以上市重點建設(shè)需要使用土地的，土地使用權(quán)出讓、劃撥以及建設(shè)用地的規(guī)劃許可必須以經(jīng)批準的規(guī)劃條件為依據(jù)。
批準規(guī)劃條件應(yīng)當(dāng)按照下列程序進行：
(一)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持經(jīng)批準的項目建議書和項目可行性研究報告等相關(guān)材料，向市自然資源主管部門提出規(guī)劃申請。
(二)市自然資源主管部門根據(jù)國土空間總體規(guī)劃提出規(guī)劃條件，報市國土空間規(guī)劃委員會或其下設(shè)專業(yè)委員會審議。
(三)市國土空間規(guī)劃委員會或其下設(shè)專業(yè)委員會審議通過。
(四)報市人民政府批準。
第七條 國有土地使用權(quán)需要分割轉(zhuǎn)讓的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市自然資源主管部門申請核發(fā)擬分割后各地塊的規(guī)劃條件，國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)同時符合下列要求：
（一）擬分割后各地塊的規(guī)劃條件，應(yīng)依據(jù)原規(guī)劃條件或者經(jīng)批準的建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖，明確容積率及道路、廣場、公共綠地、市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)等要求。
（二）在分割轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)當(dāng)明確各受讓方的實施責(zé)任。
第八條 國有土地使用權(quán)確需要合并，且未突破控制性詳細規(guī)劃的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市自然資源主管部門申請核發(fā)擬合并后地塊的規(guī)劃條件,國有土地使用權(quán)合并應(yīng)同時符合下列條件：
（一）建設(shè)用地相鄰；
（二）建設(shè)用地屬于同一使用權(quán)人或者共有使用權(quán)人（政府主導(dǎo)需要合并的除外）；
（三）建設(shè)用地的使用性質(zhì)相同或者兼容，且建設(shè)用地的權(quán)利類型相同，同為“出讓”或“劃撥”。
規(guī)劃條件中各地塊規(guī)劃指標(biāo)原則上按合并前各宗用地規(guī)劃條件執(zhí)行,并按合并后的規(guī)模配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，但各項計容總建筑面積不得增加。
第九條 涉及土地分割、合并和土地開發(fā)強度調(diào)整的確權(quán)登記、轉(zhuǎn)讓，評估、價款收繳等的內(nèi)容應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)定及政策文件的要求。
第十條 土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴格按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定的容積率和其他規(guī)劃條件進行建設(shè)。任何單位和個人不得擅自變更經(jīng)依法確定的國有建設(shè)用地容積率。因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改等原因，符合本辦法第十一條規(guī)定可調(diào)整容積率情形的，必須嚴格按照規(guī)定程序進行調(diào)整，不得以會議紀要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。
第十一條 國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可申請調(diào)整：
（一）因國土空間規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊開發(fā)條件變化的，國土空間規(guī)劃調(diào)整或修編必須嚴格執(zhí)行規(guī)劃編制和審批的程序。
（二）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要，導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的開發(fā)建設(shè)條件發(fā)生變化的。
（三）工業(yè)、物流倉儲用地在滿足設(shè)施承載力并符合環(huán)保等要求，在對周邊用地未造成不良影響的情況下，經(jīng)工信部門、商務(wù)部門研究確需提高容積率的。
（四）市政設(shè)施用地、公益性公共設(shè)施用地，因擴大建設(shè)以提高社會服務(wù)能力需要的，可適當(dāng)申請?zhí)岣叩貕K容積率。
（五）國家、省和市的有關(guān)政策發(fā)生變化的。
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，執(zhí)行以下規(guī)定（村莊規(guī)劃按相關(guān)村莊規(guī)劃調(diào)整流程執(zhí)行）：
（一）建設(shè)單位或個人向市自然資源主管部門提出書面申請并說明變更理由。
（二）按《清遠市控制性詳細規(guī)劃管理辦法》相關(guān)程序調(diào)整控制性詳細規(guī)劃。
（三）調(diào)整后的控制性詳細規(guī)劃經(jīng)市人民政府批準后，市自然資源主管部門方可辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)。
第十三條 國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率符合控制性詳細規(guī)劃要求的，除第十四條規(guī)定用地類型外，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求（村莊規(guī)劃按相關(guān)村莊規(guī)劃調(diào)整流程執(zhí)行）：
（一）建設(shè)單位或個人向市自然資源主管部門提出書面申請報告，說明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案，調(diào)整方案應(yīng)表明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評價等內(nèi)容。
（二）相關(guān)部門應(yīng)就是否需要收回國有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見。市自然資源主管部門應(yīng)組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對容積率修改的必要性進行專題論證。
專家論證應(yīng)根據(jù)項目情況確定專家的專業(yè)構(gòu)成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機抽取有關(guān)專家，論證意見應(yīng)當(dāng)附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學(xué)性。專家與申請調(diào)整容積率的單位或個人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。
（三）市自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)通過政府網(wǎng)站和現(xiàn)場公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進行走訪、座談或組織聽證。
（四）市自然資源主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示等情況報市人民政府批準。
（五）經(jīng)市人民政府批準后，市自然資源主管部門方可辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)。
第十四條 工業(yè)、物流倉儲、政府投資的公服及市政設(shè)施用地容積率調(diào)整實行正向調(diào)整管控，符合控制性詳細規(guī)劃要求的，執(zhí)行以下規(guī)定：
（一）建設(shè)單位或個人向區(qū)級自然資源主管部門提出書面申請報告，說明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案。
（二）區(qū)級自然資源主管部門對調(diào)整內(nèi)容進行審查，并征求相關(guān)部門意見，同時通過政府網(wǎng)站和現(xiàn)場公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進行走訪、座談或組織聽證。
（三）區(qū)級自然資源主管部門報屬地政府（管委會）批準后，方可辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)。
第十五條 建設(shè)用地土地使用權(quán)人要求提高容積率的，執(zhí)行以下規(guī)定：
（一）《國有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)市自然資源主管部門審查同意，依據(jù)土地使用權(quán)人的申請，根據(jù)調(diào)整后重新核發(fā)的規(guī)劃條件，辦理調(diào)整容積率用地手續(xù)，重新簽訂國有土地出讓合同或簽訂國有土地出讓合同變更協(xié)議，核定征收所需補交土地出讓價款。
（二）在本辦法實施后經(jīng)依法批準調(diào)整容積率的，核定補繳土地出讓價款應(yīng)以市自然資源部門依法受理補繳地價申請時點為土地評估基準日。
在本辦法實施前經(jīng)依法批準調(diào)整容積率的，核定補繳土地出讓價款按相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策文件的規(guī)定執(zhí)行。
（三）補繳土地出讓價款后方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批手續(xù)。
第十六條 涉及公共服務(wù)設(shè)施配建的地塊進行容積率調(diào)整時，按規(guī)定相應(yīng)調(diào)整配建要求，并征求相關(guān)市級主管部門意見。
第十七條 實施裝配式建造方式，且滿足裝配式建筑要求的建設(shè)項目，其滿足裝配式建筑要求部分的計容建筑面積按3%不計入地塊的容積率核算。
第十八條 市自然資源主管部門在編制控制性詳細規(guī)劃和核發(fā)用地規(guī)劃條件時，可分別列明居住項目用地的容積率及住宅用地容積率，住宅建筑限高可按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準》（GB50180-2018）規(guī)定與住宅用地容積率相匹配。
第十九條 鼓勵建設(shè)單位在自有建設(shè)用地內(nèi)利用建筑的架空層、騎樓等為城市提供公共開放空間或城市公共通道。為社會公眾無償提供的公共開放空間或城市公共通道的建筑面積不計入容積率計算。
第二十條 清遠市容積率計算規(guī)則由市自然資源主管部門另行制定。
第二十一條 本辦法施行之日起，經(jīng)依法批準調(diào)整容積率涉及需補繳土地出讓價款的建設(shè)項目，規(guī)劃報建前必須按規(guī)定先交清所需補繳的土地出讓價款。
第二十二條 本辦法自2024年5月15日起施行，有效期5年。
