清遠(yuǎn)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則的通知（附件4政策解讀）

清遠(yuǎn)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則的通知

清遠(yuǎn)高新區(qū)管委會(huì)，各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

    《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)市委、市政府同意，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。實(shí)施中遇到的問題，請(qǐng)徑向市自然資源局反映。

清遠(yuǎn)市人民政府辦公室

2019年6月14日

清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則

為做好我市市轄區(qū)“三舊”改造工作，根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)）、《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）、國土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）、《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）等相關(guān)文件要求，結(jié)合市轄區(qū)實(shí)際情況，制定本實(shí)施細(xì)則。

               第一章　總　則

第一條  適用范圍

（一）本細(xì)則所稱市轄區(qū)是指清城區(qū)（含高新區(qū)）、清新區(qū)。

（二）“三舊”改造是指市轄區(qū)范圍的舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房改造。

（三）下列建設(shè)用地都可列入“三舊”改造范圍：

 1.因城市規(guī)劃調(diào)整需“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；

2.城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū))用地；

3.國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；

4.不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；

5.布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；

6.國家和省的政策規(guī)定可以實(shí)施改造的其他舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房用地。

第二條  機(jī)構(gòu)設(shè)置及職能

市政府成立“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市“三舊”改造工作。

                第二章   標(biāo)圖建庫

第三條  標(biāo)圖建庫標(biāo)準(zhǔn)

（一）納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫的地塊應(yīng)當(dāng)以宗地為基本單元。在舊村莊和舊城鎮(zhèn)改造中，宗地?cái)?shù)量多且面積小的，可以將相鄰多個(gè)宗地作為整體入庫。對(duì)無合法用地手續(xù)的地塊，按照歷史用地協(xié)議約定的用地范圍、規(guī)劃功能單元、道路、河流及產(chǎn)權(quán)邊界等因素合理確定入庫地塊范圍。

（二）2009年12月31日前已建設(shè)使用，地塊上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達(dá)30%以上，符合土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)第二次全國土地調(diào)查（以下簡稱“二調(diào)”）和最新的土地利用現(xiàn)狀圖認(rèn)定為建設(shè)用地，布局散亂、利用不充分、用途不合理、規(guī)劃確定改造的低效存量建設(shè)用地，可按規(guī)定納入“三舊”改造范圍。已認(rèn)定為閑置土地的，不得申請(qǐng)納入改造范圍。上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例不足30%的，經(jīng)原土地權(quán)利人自愿申請(qǐng)，可按照2009年12月31日前上蓋物占地面積確定可納入標(biāo)圖建庫的用地面積。

上蓋物占地比例符合建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地供應(yīng)法律文書等載明的規(guī)劃條件，可不受30%比例限制。屬于生態(tài)修復(fù)類改造項(xiàng)目，規(guī)劃用途為非建設(shè)用地的，如能提供相關(guān)主管部門出具的項(xiàng)目屬于生態(tài)修復(fù)類型的證明材料，可按規(guī)定納入標(biāo)圖建庫范圍。“二調(diào)”認(rèn)定為非建設(shè)用地，但實(shí)地在2009年12月31日前已經(jīng)建設(shè)使用且符合上蓋物占地比例要求的，可按規(guī)定納入標(biāo)圖建庫范圍。

第四條  標(biāo)圖建庫調(diào)整

標(biāo)圖建庫數(shù)據(jù)庫每季度調(diào)整一次。對(duì)于擬增補(bǔ)入庫的地塊，由區(qū)政府審核上報(bào)，經(jīng)市自然資源部門審定后入庫。對(duì)于擬刪減的地塊，需由區(qū)政府舉證說明擬刪減原因，確有正當(dāng)合理理由的，可以進(jìn)行刪減，但已按“三舊”政策完善用地手續(xù)，享受“三舊”改造相關(guān)政策優(yōu)惠，或已計(jì)入往年改造成效的地塊不得刪減。

對(duì)于符合標(biāo)圖建庫條件，改造條件成熟、改造需求迫切的地塊，特別是貧困村改造用地，可由區(qū)政府將納入標(biāo)圖建庫申請(qǐng)材料連同相關(guān)說明（包括項(xiàng)目性質(zhì)、改造條件及同步辦理標(biāo)圖建庫和土地征收手續(xù)必要性等），與土地征收?qǐng)?bào)批材料同時(shí)上報(bào)，同步辦理標(biāo)圖建庫手續(xù)。

第三章  “三舊”改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃編制與審批

第五條  “三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃

“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃原則上五年修編一次，由市自然資源部門牽頭編制。專項(xiàng)規(guī)劃具體內(nèi)容包括：改造范圍；改造目標(biāo)；功能定位；總體用地布局和規(guī)模；用地功能布局（功能控制要求和強(qiáng)度控制要求）；配套設(shè)施的總體規(guī)劃與布局；道路交通的主體規(guī)劃和道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成；環(huán)境景觀設(shè)計(jì)和公共空間規(guī)劃；歷史文化遺存保護(hù)、自然生態(tài)資源保護(hù)等；實(shí)施機(jī)制，包括分期實(shí)施計(jì)劃和相關(guān)配套措施。

規(guī)劃成果經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，報(bào)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、自然資源廳備案。

第六條  “三舊”改造年度實(shí)施計(jì)劃

“三舊”改造實(shí)行計(jì)劃管理，每年編制一次年度實(shí)施計(jì)劃，市政府根據(jù)區(qū)政府（或市土地開發(fā)儲(chǔ)備部門）的申報(bào)，結(jié)合省下達(dá)的年度改造任務(wù)，遵循“規(guī)模適度、布局合理、推進(jìn)可行”的原則，審批“三舊”改造年度實(shí)施計(jì)劃。

經(jīng)批準(zhǔn)的新增“三舊”改造項(xiàng)目，同步增補(bǔ)入“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃的項(xiàng)目目錄。 

第四章  “三舊”改造模式

第七條  舊城鎮(zhèn)改造

（一）舊城鎮(zhèn)改造原則上實(shí)行成片連片改造，改造范圍內(nèi)的所有權(quán)利主體通過以房地產(chǎn)作價(jià)入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，可由該單一主體申請(qǐng)實(shí)施改造。涉及國有資產(chǎn)處置的，按國有資產(chǎn)處置程序辦理。

（二）舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目在實(shí)際中存在諸多的權(quán)屬人、土地權(quán)屬歸宗較難的，原則上由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造。

第八條  舊村莊改造

舊村莊改造可選擇自行改造、引入市場主體合作改造或由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造等模式進(jìn)行改造。

（一）村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造和引入市場主體合作改造

舊村莊改造的，應(yīng)當(dāng)達(dá)到以下條件：（1）按《中華人民共和國村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論決定實(shí)施舊村莊改造；（2）如改造項(xiàng)目內(nèi)存在國有土地權(quán)利人的，也應(yīng)當(dāng)取得國有土地權(quán)利人的同意。

村集體經(jīng)濟(jì)組織需引入市場主體合作改造的，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)委托鎮(zhèn)（街）農(nóng)村“三資”交易平臺(tái)或者市公共資源交易中心公開選擇參與合作改造的市場主體并確定實(shí)施改造主體。

 （二）政府統(tǒng)一組織實(shí)施舊村莊改造

 市政府組織實(shí)施的舊村莊項(xiàng)目，由市土地開發(fā)儲(chǔ)備部門組織編制項(xiàng)目具體招標(biāo)出讓方案，報(bào)市政府審批后，由市公共資源交易中心進(jìn)行公開招標(biāo)，確定該項(xiàng)目改造主體（土地使用權(quán)人）。

第九條  舊廠房改造

（一）企業(yè)自行實(shí)施改造

1.舊廠房改造項(xiàng)目原產(chǎn)權(quán)人（或無合法手續(xù)材料但已實(shí)際建設(shè)使用的）申請(qǐng)舊廠房改造。

2.申請(qǐng)“三舊”改造范圍內(nèi)涉及多個(gè)產(chǎn)權(quán)的，可以通過作價(jià)入股、搬遷補(bǔ)償、聯(lián)營、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體，申請(qǐng)舊廠房改造。涉及國有資產(chǎn)處置的，必須按國有資產(chǎn)處置程序辦理。

3.多個(gè)產(chǎn)權(quán)人聯(lián)合改造的，由相關(guān)產(chǎn)權(quán)人向工商部門登記注冊(cè)成立項(xiàng)目公司，申請(qǐng)舊廠房改造。

（二）由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造

根據(jù)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃需要，若原產(chǎn)權(quán)人無法自行改造或項(xiàng)目范圍內(nèi)國有資產(chǎn)占比較大，改造實(shí)施前經(jīng)原產(chǎn)權(quán)人同意或經(jīng)合法征地程序，由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造。

第五章   “三舊”改造方案編制和項(xiàng)目審批

第十條   改造方案編制主體

（一）屬于政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，由區(qū)政府或者市土地開發(fā)儲(chǔ)備部門組織編制改造方案，自然資源主管部門等相關(guān)職能部門指導(dǎo)開展編制工作。

（二）屬于自行改造的項(xiàng)目，由區(qū)政府統(tǒng)籌“三舊”項(xiàng)目改造主體（原權(quán)利人）編制改造方案，自然資源主管部門等相關(guān)職能部門指導(dǎo)開展編制工作。

第十一條   改造方案基本內(nèi)容

（一）改造項(xiàng)目背景與編制依據(jù)；

（二）改造地塊的基本情況（包括改造紅線劃定意見）；

（三）規(guī)劃情況（包括規(guī)劃技術(shù)條件核定的申請(qǐng)意見等）；

（四）土地利用現(xiàn)狀情況；

（五）協(xié)議補(bǔ)償情況；

（六）土地?cái)M改造情況；

 1.拆遷安置及物業(yè)復(fù)建方案

 2.市政設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)方案

 3.其他配套設(shè)施配建方案

 4.項(xiàng)目區(qū)開發(fā)建設(shè)設(shè)計(jì)方案

 5.項(xiàng)目改造基礎(chǔ)成本核算

 6.單元控規(guī)調(diào)整方案

 7.改造效益測算

（七）其他相關(guān)情況，包括資金籌措、改造實(shí)施模式和計(jì)劃、實(shí)施監(jiān)管等相關(guān)內(nèi)容。

第十二條   規(guī)劃論證

在編制“三舊”改造方案時(shí)，編制主體根據(jù)改造地塊的控規(guī)資料等統(tǒng)籌開展改造成本核算，同時(shí)根據(jù)現(xiàn)有的控規(guī)條件提出改造單元?jiǎng)澏ê鸵?guī)劃技術(shù)條件核定的申請(qǐng)意見。確因效益無法平衡的，可適度提高容積率，需要申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率等調(diào)整規(guī)劃條件的，則由編制主體提出并委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)開展單元控規(guī)調(diào)整專項(xiàng)評(píng)估論證，提出改造單元?jiǎng)澏ê鸵?guī)劃技術(shù)條件核定的申請(qǐng)意見。

第十三條   改造方案審核和審批

“三舊”項(xiàng)目改造方案由區(qū)政府組織審核后上報(bào)市政府批準(zhǔn)。

第十四條  “三舊”項(xiàng)目審批

“三舊”項(xiàng)目申請(qǐng)主體（改造主體）依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的“三舊”改造方案，向區(qū)政府申請(qǐng)“三舊”項(xiàng)目，經(jīng)區(qū)政府審核后上報(bào)市政府審批。

“三舊”改造方案和“三舊”項(xiàng)目可同步申報(bào)，同步審批。

“三舊”改造項(xiàng)目最小規(guī)模原則上不小于15畝，經(jīng)自然資源部門同意可以單獨(dú)規(guī)劃改造的項(xiàng)目除外。

第六章  “三舊”用地審批

第十五條   涉及將舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的，土地征收手續(xù)報(bào)市政府審批

“三舊”改造涉及“三地”辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，由區(qū)政府納入批次用地依法報(bào)批，或與主體地塊一并組卷上報(bào)。涉及的新增用地計(jì)劃指標(biāo)由各地在下達(dá)的計(jì)劃指標(biāo)內(nèi)安排。涉及土地征收的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地?！叭f”改造涉及“三地”面積大于3畝，或累計(jì)面積超過項(xiàng)目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%，且原則上不超過20%，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，可將其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收?qǐng)?bào)批材料，連同由區(qū)政府對(duì)申報(bào)地塊的相關(guān)說明（包括是否符合“三地”定義、圖形特征、單塊面積、累計(jì)面積占改造項(xiàng)目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、是否符合相關(guān)規(guī)劃、納入改造范圍的必要性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期效益等）一并報(bào)市政府根據(jù)個(gè)案處理原則進(jìn)行審批。

第七章  土地及房屋的征收、補(bǔ)償、安置及糾紛處理

第十六條  征收工作的監(jiān)督

區(qū)政府根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)集體及國有土地征地拆遷補(bǔ)償和安置工作實(shí)施監(jiān)督。

第十七條  土地及房屋的征收補(bǔ)償和安置標(biāo)準(zhǔn)

“三舊”改造項(xiàng)目涉及土地及房屋征收補(bǔ)償和安置的，按國家的法律規(guī)定以及市政府頒布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

改造主體實(shí)施土地及房屋征收補(bǔ)償和安置的標(biāo)準(zhǔn)，如果超出國家的法律規(guī)定以及市政府頒布的標(biāo)準(zhǔn)，則超出的部分不得計(jì)入改造成本核算，不得作為申請(qǐng)調(diào)整容積率等規(guī)劃條件的依據(jù)。

第十八條  征收糾紛處理

（一）因“三舊”改造發(fā)生土地權(quán)屬爭議的，由區(qū)政府依法及時(shí)處理；因征收補(bǔ)償安置、國有土地上面的房屋征收、建筑施工等發(fā)生糾紛的，要引導(dǎo)當(dāng)事人通過以調(diào)解為基礎(chǔ)的多元處理方式妥善解決。鼓勵(lì)社會(huì)組織設(shè)立第三方調(diào)解服務(wù)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮社會(huì)組織參與土地糾紛調(diào)解的優(yōu)勢。有關(guān)土地權(quán)利人就舊村莊是否實(shí)施改造、搬遷補(bǔ)償安置等重大事項(xiàng)未能達(dá)成一致意見的，由村集體提交村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論決定。

（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織少數(shù)成員拒不履行經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決通過并經(jīng)市政府批準(zhǔn)的改造方案（含搬遷補(bǔ)償安置內(nèi)容），按照以下情形分類處理：

1.改造過程涉及征收集體土地，利害關(guān)系人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定向批準(zhǔn)征收土地的人民政府申請(qǐng)裁決。對(duì)于違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定阻撓征收土地的，按照《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第四十五條規(guī)定，由區(qū)政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

2.改造過程不涉及征收集體土地但必須對(duì)村民的房屋進(jìn)行拆遷的，區(qū)政府參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三章補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

人民法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的，可由提出申請(qǐng)的區(qū)政府負(fù)責(zé)執(zhí)行。

第八章  土地出讓

第十九條   涉及“三舊”改造的供地，屬于政府收購儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其余可以協(xié)議方式出讓

第二十條  屬于市政府組織實(shí)施的“三舊”改造用地，由市自然資源部門報(bào)市政府批準(zhǔn)后按規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)；其余的“三舊”改造用地，由區(qū)自然資源部門報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后按規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)

第二十一條  舊村莊改造用地，自行改造或者合作改造的，可以直接出讓給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或由其成立的全資子公司、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的合作主體約定作為開發(fā)建設(shè)單位的一方

其他“三舊”改造用地，可協(xié)議出讓給批準(zhǔn)的改造主體，或者協(xié)議出讓給改造主體全資成立的項(xiàng)目公司。

第二十二條  公益用地移交

在舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造中，將工業(yè)用地等用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的自行改造項(xiàng)目均需移交公益性用地，向政府無償移交城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建設(shè)用地（含紅線退縮用地）的比例不低于15%，移交的公益性用地應(yīng)為國有建設(shè)用地，需移交公益性用地的改造項(xiàng)目類型、具體比例由市自然資源部門在組織編制或修編控制性詳細(xì)規(guī)劃中予以落實(shí)。原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同之前完成公益性用地移交工作，并負(fù)責(zé)對(duì)移交范圍內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行拆除，未按規(guī)定移交的，不予辦理供地手續(xù)。移交人不需為移交的公益性用地補(bǔ)繳土地出讓金。在舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造中，對(duì)于改造地塊所在的控制性詳細(xì)規(guī)劃或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地要求，或改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途評(píng)估后，補(bǔ)繳與應(yīng)移交用地等價(jià)的土地價(jià)款，或通過無償移交城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建筑面積，根據(jù)其占項(xiàng)目總建筑面積的比例折抵應(yīng)移交的用地面積；涉及將城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建成后無償移交政府的改造項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)明確優(yōu)先完成公益性項(xiàng)目建設(shè)并無償移交政府，由改造項(xiàng)目主體按照工程建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)并實(shí)施建設(shè)。

第九章  鼓勵(lì)措施

第二十三條  公建配套項(xiàng)目鼓勵(lì)措施

實(shí)施改造的“三舊”項(xiàng)目內(nèi)，屬市、區(qū)政府建設(shè)的公共設(shè)施和市政配套設(shè)施等公建項(xiàng)目，可由項(xiàng)目改造主體按政府規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)建設(shè)，涉及的費(fèi)用納入改造成本核算。

第二十四條  土地出讓金鼓勵(lì)措施

（一）“三舊”用地由政府依法收回或征收后通過招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的，所得出讓純收益可按規(guī)定用于補(bǔ)償原土地權(quán)利人，并可采取物業(yè)返還等其他方式兌現(xiàn)補(bǔ)償。

1.“三舊”項(xiàng)目由政府統(tǒng)一組織出讓后核算土地純收益。若項(xiàng)目產(chǎn)生土地純收益，屬于“舊村莊”改造的，區(qū)政府要向村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行公示，征求相關(guān)權(quán)利人的意見，并將土地出讓純收益按60%的比例用于補(bǔ)償原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，專項(xiàng)用于包括保證被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)村居民社會(huì)保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出等在內(nèi)的支農(nóng)支出，也可以采取物業(yè)返還等其他方式兌現(xiàn)補(bǔ)償。

若項(xiàng)目需要配套“舊村莊”圖斑外新增建設(shè)用地才能達(dá)到改造經(jīng)濟(jì)平衡的，因“舊村莊”圖斑范圍內(nèi)土地本身無產(chǎn)生土地純收益的，則不給予出讓純收益補(bǔ)償。

2.屬于“舊廠房”、“舊城鎮(zhèn)”改造的，將土地出讓純收益按60%的比例用于補(bǔ)償原土地權(quán)利人，也可以采取物業(yè)返還等其他方式兌現(xiàn)補(bǔ)償。

（二）舊城鎮(zhèn)由單一主體實(shí)施改造項(xiàng)目，通過公開方式選取評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場價(jià)的20%收取。

（三）舊城鎮(zhèn)由政府通過招標(biāo)等公開方式確定改造主體（土地使用人）的，土地出讓金起始價(jià)按不低于新用途評(píng)估土地市場價(jià)的20%確定。

（四）自行改造（包括合作改造）舊村莊項(xiàng)目，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場價(jià)格的20%收取。

（五）舊村莊由政府通過招標(biāo)等公開方式確定改造主體（土地使用人）的，土地出讓金起始價(jià)按不低于新用途評(píng)估土地市場價(jià)的20%確定。

（六）自行改造舊廠房項(xiàng)目，屬于“工改工”類型的，完善土地征收等有關(guān)用地手續(xù)后，協(xié)議出讓的土地出讓金按評(píng)估市場價(jià)格的40%收取。

對(duì)于現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變用途，只提高容積率、提高利用率的，不須補(bǔ)繳土地出讓金。

（七）有合法出讓手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場價(jià)格減去原用途評(píng)估市場價(jià)的差價(jià)收取。

（八）有合法劃撥手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場價(jià)格和原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場價(jià)格減去原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)的差價(jià)收取。

（九）無合法用地手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，完善有關(guān)用地手續(xù)后，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場價(jià)格和原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場價(jià)格減去原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)的差價(jià)收取。

第二十五條  分割核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、拓寬融資渠道

自然資源部門根據(jù)已批復(fù)的相關(guān)“三舊”項(xiàng)目用地情況，在改造主體與自然資源部門簽訂國有土地出讓合同并繳納土地出讓金后，可根據(jù)改造項(xiàng)目拆遷面積的大?。ɑ蛞欢ㄒ?guī)模凈地面積），分割核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證給改造主體。在區(qū)政府的監(jiān)管下，可按照相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理銀行融資貸款。

第十章  政府監(jiān)管制度

第二十六條  “三舊”項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議制度

“三舊”項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在改造方案正式獲批之日起的三個(gè)月內(nèi)，由區(qū)政府與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管協(xié)議重點(diǎn)對(duì)改造項(xiàng)目按照經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案及相關(guān)規(guī)劃要求實(shí)施改造，無償移交公益性用地，履行改造范圍內(nèi)配套建設(shè)義務(wù)，落實(shí)對(duì)改造范圍內(nèi)原土地權(quán)利人的補(bǔ)償安置義務(wù)，實(shí)現(xiàn)改造項(xiàng)目的綜合效益等方面進(jìn)行監(jiān)管。具體監(jiān)管措施由區(qū)政府制定后報(bào)市“三舊”辦備案。

第二十七條  “三舊”改造資金監(jiān)管制度

“舊城鎮(zhèn)”、“舊村莊”項(xiàng)目改造主體在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前，由改造主體到項(xiàng)目約定的銀行設(shè)立改造專項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶，足額存入復(fù)建安置資金，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金由改造主體、“三舊”改造主管部門和監(jiān)管賬戶開戶銀行三者共同監(jiān)管，確保?？顚Ｓ茫灰部梢栽诤炗喭恋厥褂脵?quán)出讓合同之前由改造主體向“三舊”改造主管部門提供專項(xiàng)監(jiān)管保證資金的銀行保函，銀行保函應(yīng)為不可撤銷、無條件的見索即付保函，由“三舊”改造主管部門監(jiān)管。

第二十八條 “三舊”項(xiàng)目退出機(jī)制

（一）“三舊”項(xiàng)目原則上不得轉(zhuǎn)讓（包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓）。如果“三舊”項(xiàng)目在完成拆遷補(bǔ)償以及安置等事項(xiàng)，由改造主體提出申請(qǐng)，經(jīng)過鎮(zhèn)（街道）確認(rèn)，區(qū)政府審定，并上報(bào)市“三舊”辦備案后，則允許項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

（二） 在批復(fù)規(guī)定期限內(nèi)，沒有實(shí)施拆遷和動(dòng)工改造的項(xiàng)目，可申請(qǐng)退出，經(jīng)區(qū)政府審核，并報(bào)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，可以退出。并可向區(qū)政府申請(qǐng)退回項(xiàng)目監(jiān)管資金（不計(jì)利息）。

（三）列入“三舊”年度實(shí)施計(jì)劃的項(xiàng)目2年內(nèi)有效，2年內(nèi)未實(shí)施的，取消該項(xiàng)目?！叭f”改造項(xiàng)目經(jīng)省、市政府批復(fù)并簽訂國有土地出讓合同后，項(xiàng)目改造主體1年內(nèi)未動(dòng)工建設(shè)的，或提出延期申請(qǐng)動(dòng)工建設(shè)未獲批準(zhǔn)的項(xiàng)目，區(qū)政府發(fā)函催促，仍然不按規(guī)定落實(shí)的，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，取消“三舊”項(xiàng)目改造主體資格。被取消“三舊”項(xiàng)目改造主體資格的，5年內(nèi)不得再申請(qǐng)參與我市市轄區(qū)的“三舊”改造。

（四）對(duì)未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時(shí)間、土地用途、開發(fā)強(qiáng)度等實(shí)施改造的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策，并按《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號(hào)）第十七條相關(guān)規(guī)定實(shí)施處罰；對(duì)拆除重建或者新建部分超過規(guī)定的建設(shè)期限，建設(shè)用地面積未達(dá)到改造土地總面積的三分之一以上，或者投資額未達(dá)到投資總額百分之二十五以上的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號(hào)）第十二條、第十四條相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)借“三舊”改造為名騙取完善建設(shè)用地手續(xù)的，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)肅處理。

第十一章　附　則

第二十九條  本實(shí)施細(xì)則自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期5年

第三十條  各縣（市）可參照本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行，也可參照本實(shí)施細(xì)則制定相關(guān)政策

第三十一條  市政府原出臺(tái)的“三舊”改造有關(guān)政策、意見與本細(xì)則不一致的以本細(xì)則為準(zhǔn)；省和國家新出臺(tái)政策與本細(xì)則不相同的，按省和國家的新政策執(zhí)行

附件：1.舊村莊全面改造成本構(gòu)成指引

      2.“三舊”改造工作流程圖

      3.《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》政策解讀

方案

      4.《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》政策解讀

材料

附件1

舊村莊全面改造成本構(gòu)成指引

附件2

     “三舊”改造工作流程圖

附件3

《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》

政策解讀方案

一、解讀材料提綱

（一）《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）的制訂背景。

（二）《實(shí)施細(xì)則》的制訂依據(jù)。

（三）《實(shí)施細(xì)則》的制訂過程。

（四）《實(shí)施細(xì)則》的主要內(nèi)容。

（五）相關(guān)法律法規(guī)解讀。

（六）咨詢方式。

二、解讀材料形式

通過文字解讀《實(shí)施細(xì)則》制訂背景、制訂過程的合法性、以及對(duì)《實(shí)施細(xì)則》中的相關(guān)條款進(jìn)行相應(yīng)的說明。

三、解讀途徑

主要通過市政府網(wǎng)站和清遠(yuǎn)市自然資源局網(wǎng)公示進(jìn)行解讀，市民也可以通過政策解讀材料“（六）咨詢方式”中的聯(lián)系方式進(jìn)行咨詢。

四、政策解讀時(shí)間

根據(jù)市政府印發(fā)《實(shí)施細(xì)則》時(shí)間和清府辦函〔2019〕13號(hào)文件要求確定。

附件4

《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》

政策解讀材料

一、《實(shí)施細(xì)則》的制訂背景

為做好我市“三舊”改造工作，2010年6月以來，根據(jù)省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)）和《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號(hào)）等文件精神，市政府陸續(xù)下發(fā)了《印發(fā)<關(guān)于清遠(yuǎn)市推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地實(shí)施意見>的通知》（清府辦〔2010〕40號(hào)）、《印發(fā)<清遠(yuǎn)市區(qū)實(shí)施“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干配套政策>的通知》（清府辦〔2010〕41號(hào)）、《印發(fā)清遠(yuǎn)市區(qū)“三舊”改造實(shí)施辦法和配套政策的補(bǔ)充意見（試行）的通知》（清府辦〔2011〕57號(hào)）等“三舊”改造政策文件，其中《印發(fā)清遠(yuǎn)市區(qū)“三舊”改造實(shí)施辦法和配套政策的補(bǔ)充意見（試行）的通知》（清府辦〔2011〕57號(hào)）文件試行期兩年已滿,省的政策也在不斷完善，需出臺(tái)新的政策文件繼續(xù)規(guī)范和推動(dòng)“三舊”改造工作。2015年初，市“三舊”辦牽頭著手啟動(dòng)《清遠(yuǎn)市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》擬訂工作。

二、《實(shí)施細(xì)則》的制訂依據(jù)

主要依據(jù)或參考以下政策文件制訂：

1.《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號(hào)）；

2.《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)）；

3.《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號(hào)）；

4.《廣東省國土資源廳辦公室<廣東加大力度推進(jìn)“三舊”改造>》（〔2014〕第87期）；

5.《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）；

6.《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）

7.《廣東省地方稅務(wù)局 廣東省國家稅務(wù)局 廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)<廣東省“三舊”改造稅收指引>的通知》(粵地稅發(fā)〔2017〕68號(hào))；

8.《廣東省人民政府關(guān)于將一批省級(jí)行政權(quán)限事項(xiàng)調(diào)整由各地級(jí)以上市實(shí)施的決定》（粵府令第248號(hào)）；

9.《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）；

10.《印發(fā)<關(guān)于清遠(yuǎn)市推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地實(shí)施意見>的通知》（清府辦〔2010〕40號(hào)）；

11.《印發(fā)<清遠(yuǎn)市區(qū)實(shí)施“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干配套政策>的通知》（清府辦〔2010〕41號(hào)）；

12.廣州、湛江等其他地方的“三舊”政策文件。

三、《實(shí)施細(xì)則》的制訂過程

根據(jù)市政府有關(guān)指示精神，為進(jìn)一步加快我市“三舊”改造工作，盤活存量土地資源，深入推進(jìn)節(jié)約集約用地，切實(shí)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型升級(jí)。2017年，我局在《清遠(yuǎn)市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》（審議稿）基礎(chǔ)上，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）、國土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）、《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）等政策文件，參考借鑒了廣州、湛江、中山等市的做法，結(jié)合我市“三舊”改造工作的實(shí)際情況和其他地區(qū)的“三舊”改造政策，重新修改完善制訂形成《實(shí)施細(xì)則》。

該《實(shí)施細(xì)則》已征求了相關(guān)部門意見，通過網(wǎng)站進(jìn)行了公開征求意見，市領(lǐng)導(dǎo)主持召開研討會(huì)，征求市自然資源局法制科室意見，并提請(qǐng)了市司法局進(jìn)行合法性審查，且根據(jù)合法性審查反饋的意見進(jìn)行了修改完善；同時(shí)，由于該《實(shí)施細(xì)則》屬于重大行政決策，也提交了局班子會(huì)議、市政府常務(wù)會(huì)議、市委常委會(huì)會(huì)議研究討論。

綜上所述，該《實(shí)施細(xì)則》符合規(guī)范性文件的制定程序，符合上級(jí)的有關(guān)政策文件的規(guī)定。

四、《實(shí)施細(xì)則》的主要內(nèi)容

《實(shí)施細(xì)則》總共十一章三十一條：第一章總則，含第一條至二條，主要講“三舊”改造的總則規(guī)定，包含適用范圍、機(jī)構(gòu)設(shè)置及職能；第二章標(biāo)圖建庫，含第三條至四條，主要講“三舊”改造標(biāo)圖建庫標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整；第三章“三舊”改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃編制與審批，含第五條至六條，主要講“三舊”改造專項(xiàng)的編制與審批、年度實(shí)施計(jì)劃的編制和審批；第四章“三舊”改造模式，含第七條至九條，主要講“舊城鎮(zhèn)”、“舊村莊”、“舊廠房”改造開發(fā)模式；第五章“三舊”改造方案編制和項(xiàng)目審批，含第十條至十四條，主要講“三舊”項(xiàng)目改造方案編制主體及基本內(nèi)容、規(guī)劃論證、“三舊”改造方案和項(xiàng)目審批；第六章“三舊”用地審批，含第十五條，主要講完善歷史用地手續(xù)、“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地報(bào)批方式；第七章土地及房屋的征收、補(bǔ)償、安置及糾紛處理，含第十六條至十八條，主要講征收工作的監(jiān)管、土地及房屋的征收補(bǔ)償和安置標(biāo)準(zhǔn)、征收糾紛處理；第八章土地出讓，含第十九條至二十二條，主要講土地出讓方式、公益用地移交；第九章鼓勵(lì)措施，含第二十三條至二十五條，主要講公建配套項(xiàng)目鼓勵(lì)措施、土地出讓金鼓勵(lì)措施、分割核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、拓寬融資渠道；第十章政府監(jiān)管制度，含第二十六條至二十八條，主要講“三舊”項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議制度、資金監(jiān)管制度、退出機(jī)制；第十一章附則，含第二十九條至三十一條，主要講附則的一些規(guī)定。

五、相關(guān)法律法規(guī)解讀

（一）“三舊”改造范圍包括哪些？

“三舊”改造是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的改造。下列建設(shè)用地都可列入“三舊”改造范圍：

1.因城市規(guī)劃調(diào)整需“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；

2.城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；

3.國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；

4.不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；

5.布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；

6.國家和省的政策規(guī)定可以實(shí)施改造的其他舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房用地。

（二）“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫條件是什么？

2009年12月31日前已建設(shè)使用，地塊上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達(dá)30%以上，符合土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)第二次全國土地調(diào)查（以下簡稱“二調(diào)”）和最新的土地利用現(xiàn)狀圖認(rèn)定為建設(shè)用地，布局散亂、利用不充分、用途不合理、規(guī)劃確定改造的低效存量建設(shè)用地，可按規(guī)定納入“三舊”改造范圍。已認(rèn)定為閑置土地的，不得申請(qǐng)納入改造范圍。上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例不足30%的，經(jīng)原土地權(quán)利人自愿申請(qǐng)，可按照2009年12月31日前上蓋物占地面積確定可納入標(biāo)圖建庫的用地面積。

上蓋物占地比例符合建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地供應(yīng)法律文書等載明的規(guī)劃條件，可不受30%比例限制。屬于生態(tài)修復(fù)類改造項(xiàng)目，規(guī)劃用途為非建設(shè)用地的，如能提供相關(guān)主管部門出具的項(xiàng)目屬于生態(tài)修復(fù)類型的證明材料，可按規(guī)定納入標(biāo)圖建庫范圍。“二調(diào)”認(rèn)定為非建設(shè)用地，但實(shí)地在2009年12月31日前已經(jīng)建設(shè)使用且符合上蓋物占地比例要求的，可按規(guī)定納入標(biāo)圖建庫范圍。

（三）“三舊”改造項(xiàng)目主體有哪些？

“三舊”改造按不同情況，以不同的方式確定改造主體：

舊城鎮(zhèn)改造，舊城鎮(zhèn)原則上實(shí)行成片連片改造，改造范圍內(nèi)的所有權(quán)利主體通過以房地產(chǎn)作價(jià)入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，可由該單一主體申請(qǐng)實(shí)施改造。涉及國有資產(chǎn)處置的，按國有資產(chǎn)處置程序辦理。舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目在實(shí)際中存在諸多的權(quán)屬人、土地權(quán)屬歸宗較難的，原則上由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造。

舊村莊改造，可選擇自行改造、引入市場主體合作改造或由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造等模式進(jìn)行改造。　　　　

舊廠房改造，符合相關(guān)規(guī)劃，原土地權(quán)利人可自行實(shí)施改造或由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造兩種方式。

（四）舊村莊改造是否須經(jīng)村民及國有土地權(quán)利人同意？

涉及舊村莊改造的，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持村民自治原則，涉及的重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行表決。具體應(yīng)當(dāng)達(dá)到以下條件：（1）按《中華人民共和國村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論決定實(shí)施舊村莊改造；（2）如改造項(xiàng)目內(nèi)存在國有土地權(quán)利人的，也應(yīng)當(dāng)取得國有土地權(quán)利人的同意。

（五）“三舊”改造土地出讓方式？

涉及“三舊”改造的供地，屬于政府收購儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其余可以協(xié)議方式出讓。

（六）“三舊”改造項(xiàng)目審批流程？

1.改造地塊納入標(biāo)圖建庫。

2.納入專項(xiàng)規(guī)劃。

3.列入年度計(jì)劃。

4.編制改造方案。

5.改造主體遞交改造申請(qǐng)后，經(jīng)區(qū)政府（管委會(huì)）組織核定和市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定后，由市“三舊”辦請(qǐng)示市政府同意其改造。涉及完善歷史用地手續(xù)的，需向區(qū)“三舊”改造主管部門申請(qǐng)完善歷史用地手續(xù)，區(qū)“三舊”改造主管組織用地報(bào)批材料報(bào)送市自然資源局，經(jīng)市“三舊”辦并聯(lián)會(huì)審后，報(bào)市建設(shè)用地審批（審核）委員會(huì)審定，由市“三舊”辦請(qǐng)示市政府同意其完善歷史用地手續(xù)。

（七）委托政府公開出讓的“三舊”改造項(xiàng)目，原權(quán)利人的補(bǔ)償款？

“三舊”用地由政府依法收回或征收后通過招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的，所得出讓收益可按規(guī)定用于補(bǔ)償原土地權(quán)利人，并可采取物業(yè)返還等其他方式兌現(xiàn)補(bǔ)償。

（八）“三舊”改造項(xiàng)目如何補(bǔ)繳地價(jià)？

1.舊城鎮(zhèn)由單一主體實(shí)施改造項(xiàng)目，通過公開方式選取評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場價(jià)的20%收取。

2.舊城鎮(zhèn)由政府通過招標(biāo)等公開方式確定改造主體（土地使用人）的，土地出讓金起始價(jià)按不低于新用途評(píng)估土地市場價(jià)的20%確定。

3.自行改造（包括合作改造）舊村莊項(xiàng)目，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場價(jià)格的20%收取。

4.舊村莊由政府通過招標(biāo)等公開方式確定改造主體（土地使用人）的，土地出讓金起始價(jià)按不低于新用途評(píng)估土地市場價(jià)的20%確定。

5.自行改造舊廠房項(xiàng)目，屬于“工改工”類型的，完善土地征收等有關(guān)用地手續(xù)后，協(xié)議出讓的土地出讓金按評(píng)估市場價(jià)格的40%收取。對(duì)于現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變用途，只提高容積率、提高利用率的，不須補(bǔ)繳土地出讓金。

6.有合法出讓手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場價(jià)格減去原用途評(píng)估市場價(jià)的差價(jià)收取。

7.有合法劃撥手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場價(jià)格和原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場價(jià)格減去原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)的差價(jià)收取。

8.無合法用地手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，完善有關(guān)用地手續(xù)后，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場價(jià)格和原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場價(jià)格減去原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)的差價(jià)收取。

（九）舊村莊改造成本包含哪些？

舊村莊改造成本包含前期費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、復(fù)建費(fèi)用、其他費(fèi)用、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)、不可預(yù)見費(fèi)、補(bǔ)繳出讓金。具體項(xiàng)目如下表：

（十）公益性用地如何移交？

在舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造中，將工業(yè)用地等用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的自行改造項(xiàng)目均需移交公益性用地，向政府無償移交城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建設(shè)用地（含紅線退縮用地）的比例不低于15%，移交的公益性用地應(yīng)為國有建設(shè)用地，需移交公益性用地的改造項(xiàng)目類型、具體比例由市自然資源部門在組織編制或修編控制性詳細(xì)規(guī)劃中予以落實(shí)。并允許靈活采用“交地”、“交錢”、“交房”等方式具體落實(shí)。

（十一）“三舊”改造項(xiàng)目如何監(jiān)管？

“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管?！叭f”項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在改造方案正式獲批之日起的三個(gè)月內(nèi)，由區(qū)政府與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議。具體監(jiān)管措施由區(qū)政府制定后報(bào)市“三舊”辦備案。重點(diǎn)監(jiān)管實(shí)施改造進(jìn)度、改造方案、無償移交公益性用地，落實(shí)改造范圍內(nèi)配套建設(shè)義務(wù)、補(bǔ)償安置義務(wù)等方面。

“舊城鎮(zhèn)”、“舊村莊”項(xiàng)目改造主體在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前，由改造主體到項(xiàng)目約定的銀行設(shè)立改造專項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶，足額存入復(fù)建安置資金，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金由改造主體、“三舊”改造主管部門和監(jiān)管賬戶開戶銀行三者共同監(jiān)管，確保?？顚Ｓ?；也可以在簽訂土地使用權(quán)出讓合同之前由改造主體向“三舊”改造主管部門提供專項(xiàng)監(jiān)管保證資金的銀行保函，銀行保函應(yīng)為不可撤銷、無條件的見索即付保函，由“三舊”改造主管部門監(jiān)管。

（十二）“三舊”改造項(xiàng)目退出機(jī)制？

“三舊”項(xiàng)目原則上不得轉(zhuǎn)讓（包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓）。如果“三舊”項(xiàng)目在完成拆遷補(bǔ)償以及安置等事項(xiàng)，由改造主體提出申請(qǐng)，經(jīng)過鎮(zhèn)（街道）確認(rèn)，區(qū)政府審定，并上報(bào)市“三舊”辦備案后，則允許項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。在批復(fù)規(guī)定期限內(nèi)，沒有實(shí)施拆遷和動(dòng)工改造的項(xiàng)目，可申請(qǐng)退出，經(jīng)區(qū)政府審核，并報(bào)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，可以退出。并可向區(qū)政府申請(qǐng)退回項(xiàng)目監(jiān)管資金（不計(jì)利息）。

列入“三舊”年度實(shí)施計(jì)劃的項(xiàng)目2年內(nèi)有效，2年內(nèi)未實(shí)施的，取消該項(xiàng)目?！叭f”改造項(xiàng)目經(jīng)省、市政府批復(fù)并簽訂國有土地出讓合同后，項(xiàng)目改造主體1年內(nèi)未動(dòng)工建設(shè)的，或提出延期申請(qǐng)動(dòng)工建設(shè)未獲批準(zhǔn)的項(xiàng)目，區(qū)政府發(fā)函催促，仍然不按規(guī)定落實(shí)的，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，取消“三舊”項(xiàng)目改造主體資格。被取消“三舊”項(xiàng)目改造主體資格的，5年內(nèi)不得再申請(qǐng)參與我市市轄區(qū)的“三舊”改造。

 六、咨詢方式

 對(duì)本《實(shí)施細(xì)則》有疑問的市民，可向清遠(yuǎn)市自然資源局聯(lián)系。聯(lián)系地址：清遠(yuǎn)市清城區(qū)人民二路行政服務(wù)中心九樓會(huì)議室二；聯(lián)系電話：0763-3382118；郵箱：qysjxz@163.com。